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Boom oder Crash?

Häusermarkt im Wandel: Diese zwei Immobilien-Szenarien sollten Sie kennen

Zinsanstieg und Baumaterialmangel führte in den vergangenen Monaten zu großen Unsicherheiten in der Immobilienbranche. Doch es gibt auch gegenläufige Effekte. Was für und was gegen einen Crash am Immobilienmarkt spricht.

Die Kaufpreise sind seit der Finanzkrise im Jahr 2008 in Deutschland in die Höhe geschossen. Der Anstieg war rasant. Trotzdem war der Haus- oder Wohnungskauf bislang für viele Eigennutzer vergleichsweise erschwinglich. Denn so sehr die Preise auch stiegen, eine Sache kam angehenden Eigentümern zugute: Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) führte zu historisch niedrigen Kosten für Baukredite.

Doch dann kam die Trendwende: Seit Anfang 2022 sind die Baufinanzierungszinsen im Schnitt um 2,5 Prozentpunkte gestiegen. Sie betragen derzeit – je nach Höhe des Kreditrahmens und des eingebrachten Eigenkapitals – im Durchschnitt effektiv 3,2 bis 3,5 Prozent.

Seitdem sind Kaufwillige, aber auch Eigentümer und Eigentümerinnen, verunsichert: Immer wieder warnen einige Experten und Expertinnen vor der Instabilität des Immobilienmarktes, mitunter sprechen sie gar von einem Systemkollaps. Ihre Widersacher wiederum halten solche Crash-Botschaften schlicht für Hysterie. Doch wer liegt richtig?

Noch ist die Gemengelage unübersichtlich, die statistische Datenlage hinkt hinterher und keiner kann vorhersagen, wie sich die derzeit volatile Lage noch entwickelt. Doch Fakt ist: Der Immobilienmarkt befindet sich in einer herausfordernden Gemengelage. Und beide Seiten haben Argumente auf ihrer Seite, die zu einem völlig anderen Ausgang führen können.

Es gibt zwei Szenarien, die Immobilienkaufende und Eigenheimbesitzende jetzt kennen sollten.

1. Das Szenario der Crash-Propheten: Zinsen steigen, Nachfrage bricht ein

Für viele Kaufinteressenten ist der aktuelle Zinssprung bei den Bauzinsen schmerzhaft. Ihre Immobilienträume platzen, da die höheren Bauzinsen Kredite teurer machen. Schon ein geringer Anstieg des Zinsniveaus könne die monatliche Belastung um Hunderte Euro erhöhen, warnte kürzlich etwa Ditmar Rompf, Vorstandschef des Baufinanzierers Hüttig & Rompf.

Zusätzlich sind durch die hohe Inflation ohnehin viele andere Kosten gestiegen. Wer zudem wenig Eigenkapital für einen Immobilienkauf mitbringt, wird schneller abgelehnt, da die Banken höhere Sicherheiten verlangen.

Die Crash-Propheten argumentieren daher, dass das in der Folge auf die Nachfrage drücken könnte, da der Kreis der privaten Kaufinteressenten, die sich noch eine Immobilie leisten können, kleiner wird. Das wiederum würde bei einem erheblichen Rückgang die Preisdynamik am Markt einbremsen. Anleger, die bisher auf steigende Preise spekuliert haben, könnten in Panik geraten und ihre Immobilien verkaufen. Es könnte also eine Art Domino-Effekt entstehen.

Erste Studien jedenfalls sehen die jahrelange Preisrally am Markt bereits an ihrem Ende. So zeigte erst Mitte August eine Studie von Immoscout24, dass die Kaufpreise vor allem für angebotene Eigentumswohnungen seit Jahresbeginn in einem Großteil der deutschen Städte und Landkreise mit mehr als 100.000 Einwohnern sinken (55 Prozent). Bei Häusern zum Kauf ist ein ähnlicher Trend zu beobachten, allerdings in abgeschwächter Form: Hier sind die Angebotspreise in rund einem Drittel der Städte und Landkreise gesunken.

Teilweise beobachte Immoscout Preiskorrekturen von bis zu 30 Prozent, wie etwa in im Brandenburger Kreis Oberspreewald-Lausitz. Aber auch in anderen Städten und Kreisen sind die Immobilienpreise laut den Daten im ersten Halbjahr prozentual zweistellig zurückgegangen.

„Auf dem Immobilienmarkt ist derzeit viel Bewegung. Mit einem leichten Zeitversatz zeigt sich eine Veränderung der Immobilienpreise auf die abgeschwächte Nachfrage. Wir sehen mehr Angebote für Kaufimmobilien auf dem Markt, längere Verkaufszeiten von Immobilien und eine Verlagerung der Nachfrage in Richtung Miet-Markt“, kommentiert Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, das Ergebnis. „Anstatt Bieterverfahren werden Nachverhandlungen über den Preis jetzt wieder zunehmen und der Kauf trotz steigender Finanzierungskosten wieder attraktiver.“

2. Szenario der Beruhiger: Angebot geht zurück – die Preise steigen weiter

Es gibt aber auch Experten und Expertinnen, welche die Hoffnung auf sinkende Immobilienpreise für trügerisch halten. Dazu zählt etwa der Deutsche Bank-Analyst Jochen Möbert. Er sieht auf dem Wohnungsmarkt aktuell eher eine „Verschnaufpause als das Ende des Preiszyklus“.

In einer aktuellen Analyse verweist er darauf, dass es – im Gegensatz zu den steigenden Zinsen – auch viele Entwicklungen gibt, die steigende Preise weiter befeuern.

Dazu zählt etwa die Tatsache, dass der Bedarf an Wohnungen weiter riesig ist und noch lange nicht gedeckt. Denn auch wenn die demographische Entwicklung keinen Anstieg der Bevölkerung erwartbar macht, lassen vor allem die Lebensgewohnheiten die Zahl der kleineren Haushalte von ein bis zwei Personen weiter steigen.

Hinzu kommt, dass ein Materialmangel und der rasante Anstieg der Kosten – bedingt durch Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg – dazu führen, dass es in den kommenden Jahren einen echten Einbruch am Wohnungsbau geben wird. Heißt, die Angebote am Markt werden deutlich zurückgehen. Eine Knappheit, die die Preise treiben könnte. „Noch bedeutender für die fundamentale Angebotsknappheit ist die Flüchtlingswelle aus der Ukraine. Wir rechnen nun allein deshalb mit einem Zuzug von aggregiert fast 1,6 Mio. Menschen im Jahr 2022 und 2023 (bisher: 1 Mio.)“, so der Analyst.

Möbert führt in seiner Analyse zudem ein weiteres Argument ins Feld beim Thema steigende Zinsen und Preise. Wenn nämlich die Inflation hoch bleibe, würden viele potenzielle Häuslebauer mittelfristig auch höhere Löhne aushandeln, womit sie wiederum höhere Kreditraten bezahlen könnten.

„Es gibt also gute Gründe, warum sich die Preise in den kommenden Monaten stabilisieren und wieder anziehen könnten“, schreibt der Deutsche Bank-Analyst. „Daher halten wir das Ende des Hauspreiszyklus noch nicht für ausgemacht.“ Falls angesichts der schlechten Stimmung die Preise tatsächlich weiter oder sogar massiv fallen, erwarten Möbert zudem nur einen temporären Preisrückgang. „Der massive Wohnraummangel und negative Realzinsen dürften die Preise anschießend wieder erhöhen.“

Quelle: FOCUS-online-Redakteurin Katharina Müller